Il tuo caso · in pensione, con una casa in affitto

In pensione con una casa in affitto? Un’entrata fissa, senza inquilini.

Inquilini, lavori, condominio, mesi senza affitto. Se quello che ti serve è un’entrata in più ogni mese accanto alla pensione, e i soldi disponibili quando ti servono, ecco l’altra strada: vendere e mettere tutto in un mix tranquillo di ETF.

Ti suona familiare?

L’inquilino non paga. E per mandarlo via ci vogliono mesi, a volte più di un anno, tra avvocato e tribunale. Nel frattempo le spese le paghi tu.
Se ne va all’improvviso, e la casa resta vuota per mesi. IMU, condominio e bollette però arrivano lo stesso.
La vita cambia: una coppia si separa, uno se ne va e l’altro non ce la fa più a pagare. Arrivano dei bambini, e mandare via una famiglia diventa ancora più difficile.
Si rompe sempre qualcosa: la caldaia, il tetto, un’infiltrazione, un elettrodomestico. E chiamano te.
Il condominio: spese straordinarie, assemblee, lavori decisi da altri che paghi anche tu.
Le tasse: cedolare o IRPEF sull’affitto, IMU, e la dichiarazione ogni anno.
Ti servono soldi, ma non puoi vendere: con l’inquilino dentro e un contratto 4+4 o 3+2, la casa la vendi solo a meno, oppure aspetti anni.
Le regole sono dalla parte dell’inquilino: tu hai pochi strumenti e tempi lunghi.

Alla fine sei un po’ ostaggio della tua stessa casa. Non deve per forza essere così: qui sotto vedi l’altra strada, con i tuoi numeri.

La tua casa

Quanto vale oggi la casa200.000 €

Affitto che prendi adesso700 €

Al mese, prima delle tasse.

Vedi come va tra10 anni

Vendita, costi e ipotesi (tocca per cambiarle)

Quanto in azioni (noi diciamo 40%)40%

40% azioni e 60% obbligazioni. Rendimento atteso circa 4,9% l’anno in media, non garantito. Più azioni rendono di più ma vanno su e giù di più.

Quanto l’hai pagata100.000 €

Tasse sul guadagno quando vendi0%

In Italia 0% se ce l’hai da più di 5 anni o se l’hai ereditata; altrimenti 26% sul guadagno.

Costi di vendita4%

Costi annui del proprietario1%

Manutenzione, assicurazione, IMU, condominio, in % del valore.

Tasse sull’affitto21%

Con la cedolare secca: 21%, oppure 10% a canone concordato.

Mesi senza affitto all’anno0,5

Crescita del valore della casa all’anno2%

Quanto puoi prelevare te lo diciamo noi. Prendiamo un mix tranquillo: 40% azioni e 60% obbligazioni, che in media rende circa 4,9% l’anno. Tolti l’aumento dei prezzi e il bollo, restano circa 2,69% l’anno: è quello che puoi prendere senza mangiarti il capitale. Sui tuoi 192.000 € fanno circa 430 € al mese prima delle tasse, che salgono ogni anno con i prezzi.

Se vuoi, scegli tu quanto prendere:

Cifre già tolte le tasse, in euro di oggi, media dei primi 10 anni.

Quanto ti entra in tasca ogni mese (tolte tasse e costi)

363 €al mese se continui ad affittarla: l’affitto, meno tasse, spese della casa e mesi vuoti

414 €al mese se la vendi e investi in ETF, tolte le tasse sui guadagni

Media dei primi 10 anni, in euro di oggi.

Perché l’affitto netto è solo 363 €? Ecco il conto, al mese:

Affitto che prendi700 €

Mesi vuoti (mezzo mese all’anno in media)−29 €

Tasse sull’affitto (21%)−141 €

Spese della casa: IMU, condominio, lavori (1% del valore all’anno)−167 €

Ti restano363 €

Di solito si conta solo affitto meno tasse. Ma i mesi vuoti e le spese arrivano, solo non ogni mese: l’inquilino che se ne va, la caldaia da cambiare. Se i tuoi numeri sono diversi, cambiali nei dettagli qui sopra.

Soldi che puoi usare quando vuoi

0 €con la casa: per avere i soldi la devi vendere, e ci vogliono mesi

192.000 €con gli ETF: ne vendi un pezzo in qualsiasi giorno di borsa aperta

Tra 10 anni, quanto ti resta, in euro di oggi:

Continui ad affittarla il valore della casa (non venduta)200.000 €

La vendi e investi in ETF il capitale che ti resta, dopo aver prelevato ogni mese192.000 €

Il capitale resta intero: dopo 10 anni hai ancora circa 192.000 € in ETF, in euro di oggi, e intanto ogni mese ti sei preso la tua entrata. In media: negli anni brutti scende, poi risale.

Te lo dico chiaro: in un anno brutto come il 2022 i portafogli misti di azioni e obbligazioni hanno perso intorno al 13–16%. Sui tuoi soldi vuol dire vedere circa 28.800 € in meno per un po’. Tieni 1–2 anni di prelievi su un conto deposito, e negli anni brutti non devi vendere niente.

Azioni 7% e obbligazioni 3,5% l’anno in media, prezzi +2% l’anno. L’affitto cresce con i prezzi. Stime per capire, non una promessa.

Perché non tutto in azioni

In pensione i soldi li togli. Se la borsa scende proprio quando inizi, vendi a prezzi bassi e i soldi durano meno.
Le obbligazioni sono il freno: prestiti agli Stati che pagano un interesse. Si muovono meno, così in un anno brutto vivi di quelle mentre le azioni si riprendono.
Meno su e giù, meno pensieri: un mix più tranquillo rende un po’ meno, ma ti fa dormire. A 70 anni conta più di un punto in più.

Come si fa in pratica

Vendi la casa. Se c’è un inquilino con il contratto, o la vendi con l’inquilino dentro (a un prezzo più basso) o aspetti la scadenza.
Tieni 1–2 anni di prelievi su un conto deposito.
Il resto in un ETF misto (per esempio 40% azioni e 60% obbligazioni, si ribilancia da solo), oppure in due ETF: uno di azioni mondiali e uno di titoli di Stato europei.
Una o due volte l’anno vendi un pezzetto di ETF e ricarichi il conto deposito. Ogni mese ti giri la tua “seconda pensione” sul conto corrente.

Non è solo una questione di soldi

Basta inquilini: niente telefonate per la caldaia, niente affitti da rincorrere, niente assemblee di condominio.
I tuoi soldi, quando vuoi: per la salute, per aiutare i figli, per un viaggio.
Più facile per gli eredi: gli ETF si dividono in un minuto; una casa spesso vuol dire litigare.
Però: se quella casa per te vuol dire tanto, è un buon motivo per tenerla.

Le tasse da sapere in Italia

Vendita: se la casa ce l’hai da più di 5 anni, o l’hai ereditata, sul guadagno non paghi niente; altrimenti 26%. ETF: paghi solo sulla parte di guadagno di quello che vendi: 26% sulle azioni, 12,5% sui titoli di Stato (anche dentro gli ETF, per la loro parte), più il bollo dello 0,2% l’anno. Con un broker in regime amministrato fa tutto lui. Pensione: i soldi che prendi dagli ETF hanno la loro tassa a parte, non si sommano alla pensione per l’IRPEF.

Le tasse cambiano, e dipendono da dove vivi. Qui trovi le regole di oggi, verificate a novembre 2026. Prima di fare mosse grosse, chiedi a un commercialista: costa meno di un errore.

Domande

Cosa sono le obbligazioni, in parole semplici?

Prestiti a Stati o aziende che ti pagano un interesse. In un anno normale si muovono poco, e attutiscono le cadute delle azioni. Ma non sono a rischio zero: nel 2022 sono scese anche loro.

E se i soldi finiscono prima di me?

Il calcolo qui sopra ti dice quanto durano con i tuoi numeri. Gli studi sul passato dicono che prelevando il 3–4% l’anno da un portafoglio misto i soldi sono durati 25–30 anni nella gran parte dei casi. Non è una garanzia: se vuoi stare più tranquillo, preleva un po’ meno.

Meglio un ETF o due?

Un ETF misto “tutto in uno” (per esempio 40% azioni e 60% obbligazioni) fa tutto da solo, anche tenere il mix. Due ETF, uno di azioni e uno di obbligazioni, costano un filo meno ma il mix lo sistemi tu. Per la maggior parte delle persone uno è più semplice.

Ma la casa non è più sicura?

La casa non ti fa vedere il prezzo ogni giorno, quindi sembra più tranquilla. Ma può perdere valore anche lei, può restare vuota, e non puoi venderne un pezzo quando ti servono soldi. Con gli ETF vedi ogni su e giù, ma i soldi sono sparsi su migliaia di aziende e obbligazioni, e ci sono quando ti servono.

E quando non ci sarò più? Cosa succede agli ETF?

Passano ai tuoi eredi, come la casa. La banca blocca il conto finché gli eredi non portano i documenti della successione. Poi gli ETF passano sul loro conto, oppure li vendono.

Rispetto alla casa ci sono due vantaggi. Si dividono al centesimo: niente fratelli che devono mettersi d’accordo se vendere o affittare. E costano meno: sulla casa gli eredi pagano anche le imposte ipotecaria e catastale (il 3% del valore catastale, o 400 € fissi se diventa la loro prima casa). Sugli ETF no.

Le tasse di successione: per coniuge e figli niente fino a 1 milione a testa, sopra il 4%. E il guadagno fatto fino a quel giorno non lo paga nessuno: per gli eredi si riparte dal valore del giorno della successione.

Un consiglio pratico: lascia scritto su un foglio quale banca o broker usi e dove sono i documenti. Con un broker estero le carte da fare possono essere di più.

Prossimo passo: come comprare il tuo primo ETF

Passo per passo: scegliere il broker, aprire il conto, trovare l’ETF.

Leggi la guida

Non è una consulenza finanziaria. Sono stime per capire, con rendimenti medi. Investire in ETF vuol dire che puoi anche perdere soldi, e anche case e affitti possono scendere. Prima di vendere una casa, parla con un notaio o un commercialista.