Tu caso · jubilado, con un piso alquilado

¿Jubilado con un piso alquilado? Un ingreso fijo, sin inquilinos.

Inquilinos, obras, comunidad, meses sin cobrar. Si lo que necesitas es un dinero extra cada mes junto a la pensión, y tu dinero disponible cuando lo necesites, aquí tienes el otro camino: vender y meterlo todo en una mezcla tranquila de ETF.

¿Te suena?

El inquilino no paga. Y echarlo puede llevar muchos meses, a veces más de un año, entre abogado y juzgado; con familias vulnerables a veces se suspende. Mientras tanto, los gastos los pagas tú.
Se va de repente, y el piso se queda vacío meses. El IBI, la comunidad y los recibos llegan igual.
La vida cambia: una pareja se separa, uno se va y el otro ya no puede pagar. Llegan niños, y sacar a una familia se vuelve aún más difícil.
Siempre se rompe algo: la caldera, el tejado, una gotera, un electrodoméstico. Y te llaman a ti.
La comunidad: derramas, juntas, obras que deciden otros y que pagas tú también.
Los impuestos: el IRPF del alquiler, el IBI y la declaración cada año.
Necesitas dinero, pero no puedes vender: con el inquilino dentro y un contrato de 5 años (7 si el casero es una empresa), solo vendes más barato, o esperas años.
Las leyes están del lado del inquilino: en zonas tensionadas hasta el precio está limitado, y tú tienes pocas herramientas y plazos largos.

Al final eres un poco rehén de tu propio piso. No tiene por qué ser así: aquí abajo ves el otro camino, con tus números.

Tu piso

Lo que vale hoy el piso200.000 €

Alquiler que cobras ahora700 €

Al mes, antes de impuestos.

Mira cómo va dentro de10 años

Venta, gastos y supuestos (toca para cambiarlos)

Cuánto en acciones (nosotros decimos 40%)40 %

40 % acciones y 60 % bonos. Rentabilidad esperada de unos 4,9 % al año de media, no garantizada. Más acciones rinden más pero suben y bajan más.

Lo que pagaste por él100.000 €

Impuestos sobre la ganancia al vender21 %

En España la ganancia tributa del 19% al 30%. Si tienes más de 65 años y metes lo ganado en una renta vitalicia asegurada en 6 meses (hasta 240.000 €), queda exenta.

Gastos de venta5 %

Gastos anuales del propietario1 %

Mantenimiento, seguro, IBI, comunidad, en % del valor.

Impuestos sobre el alquiler15 %

El alquiler tributa en el IRPF; si es vivienda habitual del inquilino puede tener reducciones.

Meses sin alquilar al año0,5

Revalorización del piso al año2 %

Cuánto puedes sacar te lo decimos nosotros. Usamos una mezcla tranquila: 40% acciones y 60% bonos, que de media rinde un 4,9 % al año. Quitando la subida de precios, queda un 2,9 % al año: es lo que puedes sacar sin comerte el capital. Sobre tus 171.100 € son unos 413 € al mes antes de impuestos, que suben cada año con los precios.

Si quieres, elige tú cuánto sacar:

Ya quitados los impuestos, en euros de hoy, media de los primeros 10 años.

Lo que te entra en el bolsillo cada mes (después de impuestos y gastos)

404 €al mes si sigues alquilando: el alquiler, menos impuestos, gastos del piso y meses vacío

396 €al mes si lo vendes e inviertes en ETF, quitando los impuestos sobre la ganancia

Media de los primeros 10 años, en euros de hoy.

¿Por qué el alquiler neto es solo 404 €? Aquí tienes la cuenta, al mes:

Alquiler que cobras700 €

Meses vacío (medio mes al año de media)−29 €

Impuestos sobre el alquiler (15 %)−101 €

Gastos del piso: IBI, comunidad, arreglos (1 % del valor al año)−167 €

Te queda404 €

Casi todos cuentan solo alquiler menos impuestos. Pero los meses vacío y los gastos llegan, solo que no cada mes: un inquilino que se va, una caldera que cambiar. Si tus números son distintos, cámbialos en los detalles de arriba.

Dinero que puedes usar cuando quieras

0 €con el piso: para tener el dinero hay que venderlo, y lleva meses

171.100 €con los ETF: vendes un trozo cualquier día de bolsa abierta

Dentro de 10 años, lo que te queda, en euros de hoy:

Sigues alquilando el valor del piso (sin vender)200.000 €

Lo vendes e inviertes en ETF el capital que te queda, después de sacar dinero cada mes171.100 €

El capital se queda entero: después de 10 años todavía tienes unos 171.100 € en ETF, en euros de hoy, y mientras tanto cada mes has cobrado tu ingreso. De media: en los años malos baja, y luego vuelve a subir.

Te lo digo claro: en un año malo como 2022 las carteras mixtas de acciones y bonos perdieron en torno a un 13–16%. Sobre tu dinero significa ver unos 25.665 € menos durante un tiempo. Guarda 1–2 años de retiradas en un depósito, y en los años malos no tienes que vender nada.

Acciones 7% y bonos 3,5% al año de media, precios +2% al año. El alquiler sube con los precios. Estimaciones para entender, no una promesa.

Por qué no todo en acciones

Jubilado, el dinero lo sacas. Si la bolsa cae justo cuando empiezas, vendes barato y el dinero dura menos.
Los bonos son el freno: préstamos a los Estados que pagan un interés. Se mueven menos, así que en un año malo vives de ellos mientras las acciones se recuperan.
Menos sustos, menos preocupaciones: una mezcla más tranquila rinde algo menos, pero te deja dormir. A los 70 eso cuenta más que un punto de más.

Cómo se hace en la práctica

Vendes el piso. Si hay un inquilino con contrato, o lo vendes con el inquilino dentro (más barato) o esperas a que acabe el contrato.
Guarda 1–2 años de retiradas en un depósito.
El resto en un ETF mixto (por ejemplo 40% acciones y 60% bonos, se reequilibra solo), o en dos ETF: uno de acciones mundiales y otro de deuda pública europea.
Una o dos veces al año vendes un trozo del ETF y recargas el depósito. Cada mes te pasas tu “segunda pensión” a la cuenta corriente.

No es solo cuestión de dinero

Se acabaron los inquilinos: ni llamadas por la caldera, ni perseguir alquileres, ni juntas de la comunidad.
Tu dinero, cuando quieras: para la salud, para ayudar a los hijos, para un viaje.
Más fácil para los herederos: los ETF se reparten en un minuto; un piso muchas veces significa discutir.
Eso sí: si ese piso significa mucho para ti, es un buen motivo para quedártelo.

Los impuestos a tener en cuenta en España

Venta: la ganancia tributa del 19% al 30%. Si tienes más de 65 años, puedes dejarla exenta metiéndola en 6 meses en una renta vitalicia asegurada, hasta 240.000 €. Además, la plusvalía municipal. ETF: solo tributa la parte de ganancia de lo que vendes, del 19% al 30%. Ojo: los fondos indexados permiten traspasos sin pagar impuestos y los ETF no; para quien saca dinero poco a poco, un fondo indexado mixto puede ser igual de bueno.

Los impuestos cambian, y dependen de dónde vivas. Aquí tienes las normas de hoy, revisadas en noviembre de 2026. Antes de hacer algo grande, pregunta a un gestor: sale más barato que un error.

Preguntas

¿Qué son los bonos, en palabras sencillas?

Préstamos a Estados o empresas que te pagan un interés. En un año normal se mueven poco, y amortiguan las caídas de las acciones. Pero no tienen riesgo cero: en 2022 también bajaron.

¿Y si el dinero se acaba antes que yo?

La calculadora de arriba te dice cuánto dura con tus números. Los estudios del pasado dicen que sacando un 3–4% al año de una cartera mixta, el dinero duró 25–30 años en la mayoría de los casos. No es una garantía: si quieres estar más tranquilo, saca un poco menos.

¿Mejor un ETF o dos?

Un ETF mixto “todo en uno” (por ejemplo 40% acciones y 60% bonos) lo hace todo solo, también mantener la mezcla. Dos ETF, uno de acciones y otro de bonos, cuestan un poco menos pero la mezcla la ajustas tú. Para la mayoría, uno es más sencillo.

¿Pero un piso no es más seguro?

Un piso no te enseña el precio cada día, así que parece más tranquilo. Pero también puede perder valor, puede quedarse vacío, y no puedes vender un trozo cuando necesitas dinero. Con los ETF ves cada subida y bajada, pero el dinero está repartido entre miles de empresas y bonos, y está ahí cuando lo necesitas.

¿Y cuando yo ya no esté? ¿Qué pasa con los ETF?

Pasan a tus herederos, igual que el piso. El banco bloquea la cuenta hasta que los herederos presentan los papeles de la herencia. Luego los ETF pasan a su cuenta, o los venden.

Frente al piso hay dos ventajas. Se reparten al céntimo: nada de hermanos que tienen que ponerse de acuerdo para vender o alquilar. Y hay menos gastos: con el piso los herederos pagan además la plusvalía municipal. Con los ETF no.

El impuesto de sucesiones depende de tu comunidad autónoma: en muchas, hijos y cónyuge pagan muy poco o casi nada. Y la ganancia acumulada hasta ese día no paga IRPF (es la llamada «plusvalía del muerto»): los herederos empiezan desde el valor del día de la herencia.

Un consejo práctico: deja escrito en un papel qué banco o bróker usas y dónde están los papeles. Con un bróker extranjero los trámites pueden ser más.

Siguiente paso: cómo comprar tu primer ETF

Paso a paso: elegir bróker, abrir la cuenta, encontrar el ETF.

Leer la guía

No es asesoramiento financiero. Son estimaciones para entender, con rentabilidades medias. Invertir en ETF significa que también puedes perder dinero, y los precios y alquileres de la vivienda también pueden bajar. Antes de vender un piso, habla con un notario o un gestor.