Il tuo caso · comprare o affittare

Comprare casa o stare in affitto e investire in ETF?

Il dilemma classico, con numeri veri. Stesso budget per tutti e due: chi compra paga mutuo e costi, chi affitta paga l’affitto e investe il resto in ETF ogni mese. Chi si ritrova con di più?

I tuoi numeri

Prezzo della casa250.000 €

Affitto di una casa simile900 €

Al mese. Guarda gli annunci della stessa zona e metratura.

Anticipo20% · 50.000 €

Quanti anni ci vivrai20 anni

Mutuo e ipotesi (tocca per cambiarle)

Tasso del mutuo3,5%

Durata del mutuo25 anni

Costi di acquisto6%

Imposte, notaio, agenzia. Per la prima casa da privato: registro 2% del valore catastale, notaio e agenzia (spesso intorno al 3% + IVA).

Costi annui del proprietario1%

Manutenzione, assicurazione, spese straordinarie, IMU se dovuta, in % del valore della casa.

Crescita del valore della casa all’anno2%

2% = in linea con l’inflazione. L’affitto cresce del 2% l’anno; investire in ETF rende in media il 7% l’anno.

Prezzo = 23 anni di affitto · di solito conviene l’affitto

Dopo 20 anni, quanto possiede ciascuno, in euro di oggi:

Compra casa valore della casa − mutuo residuo + eventuali ETF212.991 €

Affitta e investe in ETF portafoglio di ETF237.298 €

Affittare e investire in ETF risulta avanti di circa 24.307 €. In questo periodo chi compra non recupera mai.

CompraAffitta e investe in ETF

Il primo giornoChi affitta investe 65.000 € in ETF: l’anticipo e i costi che chi compra spende

Chi compra pagaRata 1.001 € + costi 208 € al mese

Chi affitta pagaAffitto 900 € al mese e investe 310 € in ETF

In euro di oggi (inflazione 2%). Prima delle tasse: i guadagni degli ETF si tassano quando vendi, la vendita della casa dopo 5 anni o della prima casa spesso non è tassata. Non sono inclusi i costi di vendita della casa. Stima educativa, non consulenza.

Quando conviene comprare, e quando affittare e investire in ETF

Comprare di solito conviene se…

Resti almeno 10 anni.
I prezzi sono bassi rispetto agli affitti (prezzo sotto ~15 anni di affitto).
I tassi del mutuo sono bassi e la rata è vicina all’affitto.

Affittare e investire in ETF di solito conviene se…

Potresti cambiare città entro pochi anni.
I prezzi sono alti rispetto agli affitti (oltre ~20 anni di affitto).
Investi davvero la differenza in ETF ogni mese.

Non è solo una questione di soldi

Stabilità: nessuno può chiederti di andare via; puoi ristrutturare come vuoi.
Libertà: in affitto puoi trasferirti per lavoro o per cambiare vita in poche settimane.
Tutte le uova in un paniere: una casa è un solo bene in una sola città; gli ETF dividono i tuoi soldi su migliaia di aziende.
Disciplina: il mutuo ti obbliga a risparmiare; l’affitto funziona solo se investi in ETF in automatico.

Domande

Ma l’affitto non sono soldi buttati?

Anche gli interessi del mutuo, le tasse sulla casa, la manutenzione e i costi di acquisto sono soldi che non tornano. Conta il confronto completo, ed è quello che fa questo calcolatore.

E se i prezzi delle case salgono di più?

Apri "Mutuo e ipotesi" e alza la crescita del valore della casa. Nel lungo periodo in molti paesi i prezzi delle case hanno seguito più o meno l’inflazione, con un po’ in più; alcune città sono andate molto meglio, altre molto peggio.

Chi affitta deve davvero investire la differenza?

Sì. Il confronto vale solo se i soldi che andrebbero nella casa vanno ogni mese in ETF, in automatico. Se vengono spesi, comprare vince facilmente.

Quale rapporto prezzo/affitto è "buono"?

Una regola pratica diffusa: sotto circa 15 anni di affitto di solito conviene comprare, sopra circa 20 conviene l’affitto. In mezzo decidono i dettagli.

Prossimo passo: il tuo primo piano per investire in ETF

Rispondi a 3 domande e ottieni un piano su una pagina: quanto tenere in banca, quanto investire in ETF ogni mese e come impostarlo.

Crea il mio piano

Le tasse cambiano, e variano. Le regole fiscali cambiano spesso, a volte ogni anno, e dipendono dal paese, dalla regione e dalla tua situazione personale. Quello che leggi qui è un riassunto generale, verificato a ottobre 2026: controlla sempre le regole in vigore con un commercialista prima di decidere.

Non è una consulenza finanziaria. Stime educative con rendimenti medi costanti, prima delle tasse. Investire in ETF comporta il rischio di perdere denaro; anche i prezzi delle case possono scendere. Verifica le regole o parla con un consulente qualificato.