Comprare una casa da affittare o investire in ETF?
Stessi soldi, due strade. Una compra un appartamento con il mutuo e lo affitta; l’altra investe gli stessi soldi in ETF, compreso quello che l’appartamento costerebbe ogni mese. Chi si ritrova con di più?
La casa che compreresti
200.000 €
900 €
Al mese, prima delle tasse. Guarda gli annunci di case simili in zona.
30% · 60.000 €
Per una casa in cui non abiti le banche spesso prestano meno: conta su almeno il 30%.
20 anni
Mutuo, costi e ipotesi (tocca per cambiarle)
3,5%
25 anni
9%
Imposte, notaio, agenzia. Per una seconda casa da privato: registro 9% del valore catastale, più notaio e agenzia.
1%
Manutenzione, assicurazione, IMU, spese condominiali, in % del valore.
21%
Con la cedolare secca: 21%, oppure 10% a canone concordato.
1
2%
2% = in linea con l’inflazione. L’affitto cresce del 2% l’anno; investire in ETF rende in media il 7% l’anno.
Rendimento lordo dell’affitto 5,4% · nella media
Dopo 20 anni, quanto possiede ciascuna strada, in euro di oggi:
Compra e affitta valore della casa − mutuo residuo + ETF dall’affitto in più174.103 €
Investe in ETF gli stessi soldi, in ETF250.464 €
Investire in ETF risulta avanti di circa 76.362 €. In questo periodo la casa non recupera mai.
Compra e affittaInveste in ETF
Il primo giornoMetti 78.000 € (anticipo e costi di acquisto). La strada ETF investe gli stessi 78.000 €.
Ogni mese la casaPorta 652 € di affitto, tolte tasse e mesi vuoti, e costa 701 € di rata e 167 € di costi.
216 € al mese di tasca tuaL’affitto non copre i costi. La strada ETF investe gli stessi 216 € ogni mese.
In euro di oggi (inflazione 2%). Prima delle tasse quando vendi la casa o gli ETF, e senza costi di vendita. Le tasse sull’affitto sono una semplice % dell’affitto. Stima educativa, non consulenza.
Quando conviene comprare per affittare, e quando investire in ETF
Comprare per affittare di solito conviene se…
L’affitto lordo è almeno il 6% del prezzo all’anno.
Il tasso del mutuo è basso e l’affitto copre la rata.
La tieni per 10 anni o più e non ti pesa gestirla.
Investire in ETF di solito conviene se…
L’affitto lordo è sotto il 4% del prezzo.
I tassi del mutuo sono alti, o i costi di acquisto pesano.
Vuoi una cosa semplice, che puoi vendere in un giorno.
Non è solo una questione di soldi
Il debito funziona nei due sensi: il mutuo moltiplica i guadagni quando i prezzi salgono, e le perdite quando scendono.
Fare il padrone di casa è un lavoro: inquilini, riparazioni, ritardi nei pagamenti, mesi vuoti.
Un solo paniere: una casa è un bene solo in una sola città; gli ETF dividono i tuoi soldi su migliaia di aziende.
Una cosa che puoi toccare: per molti una casa sembra più sicura di un fondo, e anche questo conta.
Le tasse da sapere in Italia
Acquisto di una seconda casa da privato: imposta di registro del 9% sul valore catastale (minimo 1.000 €), più 50 € di ipotecaria e 50 € di catastale; da un costruttore IVA al 10%. Poi notaio e agenzia. Ogni anno: IMU, perché non è la tua abitazione principale. Affitto: cedolare secca al 21% (10% a canone concordato), oppure IRPEF. Vendita: se vendi entro 5 anni dall’acquisto, il guadagno è tassato (imposta sostitutiva del 26% dal notaio, o IRPEF); dopo 5 anni no. Verifica sempre con un commercialista.
Le tasse cambiano, e variano. Le regole fiscali cambiano spesso, a volte ogni anno, e dipendono dal paese, dalla regione e dalla tua situazione personale. Quello che leggi qui è un riassunto generale, verificato a ottobre 2026: controlla sempre le regole in vigore con un commercialista prima di decidere.
Domande
Perché la strada ETF investe di più quando l’affitto non copre i costi?
Per confrontare cose uguali: se la casa ti costa soldi ogni mese, quei soldi escono dalla tua tasca. La strada ETF mette esattamente la stessa cifra in ETF, così tutte e due usano gli stessi soldi.
Ma il mutuo non è un vantaggio?
Può esserlo: controlli una casa che vale più dei tuoi soldi. Però ci paghi gli interessi, e se i prezzi scendono perdi sull’intero valore. Prova un altro tasso e un’altra crescita della casa in “Mutuo, costi e ipotesi”.
Quale rendimento lordo è “buono”?
Una regola pratica diffusa: dal 6% lordo l’anno in su è buono, sotto il 4% è basso. Tolte tasse, costi e mesi vuoti, quello che resta di solito è molto meno.
Prossimo passo: il tuo primo piano per investire in ETF
Rispondi a 3 domande e ottieni un piano su una pagina: quanto tenere in banca, quanto investire in ETF ogni mese e come impostarlo.
Non è una consulenza finanziaria né fiscale. Stime educative con rendimenti medi costanti. Investire in ETF comporta il rischio di perdere denaro; anche prezzi e affitti delle case possono scendere. Verifica le regole o parla con un consulente qualificato.
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