¿Comprar una casa para alquilar o invertir en ETF?
El mismo dinero, dos caminos. Uno compra un piso con hipoteca y lo alquila; el otro invierte el mismo dinero en ETF, incluido lo que el piso costaría cada mes. ¿Quién acaba con más?
El piso que comprarías
200.000 €
900 €
Al mes, antes de impuestos. Mira anuncios de pisos parecidos en la zona.
30 % · 60.000 €
Para una vivienda en la que no vives, los bancos suelen financiar menos: cuenta con un 30% o más.
20 años
Hipoteca, gastos y supuestos (toca para cambiarlos)
3,5 %
25 años
12 %
Impuestos, notaría, registro, gestoría. De segunda mano: ITP entre el 6% y el 10% según la comunidad, a veces más.
1 %
Mantenimiento, seguro, IBI, comunidad, derramas, en % del valor.
15 %
El alquiler tributa en el IRPF; si es la vivienda habitual del inquilino puede tener reducciones importantes, que cambian con la reforma de 2026.
1
2 %
2% = en línea con la inflación. El alquiler sube un 2% al año; invertir en ETF rinde de media un 7% anual.
Rentabilidad bruta del alquiler 5,4 % · en la media
Dentro de 20 años, lo que tiene cada camino, en euros de hoy:
Comprar y alquilar valor del piso − hipoteca pendiente + ETF del alquiler sobrante176.203 €
Invertir en ETF el mismo dinero, en ETF248.529 €
Invertir en ETF sale ganando por unos 72.325 €. En este periodo el piso no llega a alcanzarlos.
Comprar y alquilarInvertir en ETF
El primer díaPones 84.000 € (entrada y gastos de compra). El camino ETF invierte los mismos 84.000 €.
Cada mes el pisoTrae 701 € de alquiler, descontando impuestos y meses vacío, y cuesta 701 € de cuota y 167 € de gastos.
166 € al mes de tu bolsilloEl alquiler no cubre los gastos. El camino ETF invierte los mismos 166 € cada mes.
En euros de hoy (inflación del 2%). Antes de los impuestos al vender el piso o los ETF, y sin gastos de venta. El impuesto sobre el alquiler se aplica como un % simple del alquiler. Estimación educativa, no asesoramiento.
Cuándo gana comprar para alquilar y cuándo invertir en ETF
Comprar para alquilar suele ganar si…
El alquiler bruto es al menos el 6% del precio al año.
El tipo de la hipoteca es bajo y el alquiler cubre la cuota.
Lo mantienes 10 años o más y no te importa gestionarlo.
Invertir en ETF suele ganar si…
El alquiler bruto es menor del 4% del precio.
Los tipos de la hipoteca son altos, o los gastos de compra pesan mucho.
Quieres algo sencillo, que puedas vender en un día.
No es solo cuestión de dinero
La deuda funciona en los dos sentidos: la hipoteca multiplica las ganancias cuando los precios suben, y las pérdidas cuando bajan.
Ser casero es un trabajo: inquilinos, reparaciones, impagos, meses vacío.
Una sola cesta: un piso es un solo bien en una sola ciudad; los ETF reparten tu dinero entre miles de empresas.
Algo que puedes tocar: para mucha gente un piso parece más seguro que un fondo, y eso también cuenta.
Los impuestos a tener en cuenta en España
Compra: de segunda mano pagas el ITP, entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma (a veces más); si es obra nueva, IVA del 10% más AJD. Además notaría, registro y gestoría. Cada año: IBI. Alquiler: tributa en el IRPF; las reducciones por alquilar vivienda habitual cambian con el RDL 29/2026 (contratos desde el 1 de diciembre de 2026) y pueden ser muy altas si mantienes o bajas la renta. Venta: la ganancia tributa del 19% al 30%, y además la plusvalía municipal. Consulta siempre con un gestor.
Los impuestos cambian, y varían. Las normas fiscales cambian a menudo, a veces cada año, y dependen del país, de la comunidad autónoma y de tu situación personal. Lo que lees aquí es un resumen general, revisado en octubre de 2026: comprueba siempre las normas vigentes con un gestor o asesor fiscal antes de decidir.
Preguntas
¿Por qué el camino ETF invierte más cuando el alquiler no cubre los gastos?
Para comparar lo mismo: si el piso te cuesta dinero cada mes, ese dinero sale de tu bolsillo. El camino ETF pone exactamente la misma cantidad en ETF, así los dos usan el mismo dinero.
¿La hipoteca no es una ventaja?
Puede serlo: controlas un piso que vale más que tu dinero. Pero pagas intereses, y si los precios bajan pierdes sobre todo el valor. Prueba otro tipo y otra revalorización en “Hipoteca, gastos y supuestos”.
¿Qué rentabilidad bruta es “buena”?
Una regla práctica habitual: del 6% bruto anual para arriba es buena; por debajo del 4%, baja. Después de impuestos, gastos y meses vacío, lo que queda suele ser bastante menos.
Siguiente paso: tu primer plan para invertir en ETF
Responde 3 preguntas y obtén un plan en una página: cuánto dejar en el banco, cuánto invertir en ETF cada mes y cómo configurarlo.
No es asesoramiento financiero ni fiscal. Estimaciones educativas con rentabilidades medias constantes. Invertir en ETF conlleva el riesgo de perder dinero; los precios y alquileres de la vivienda también pueden bajar. Comprueba la normativa o habla con un asesor cualificado.
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