Il tuo caso · una casa che hai già

Ho una casa: la affitto o la vendo e investo in ETF?

L’appartamento da cui ti sei trasferito, una seconda casa, una casa che non usi. Tenerla, affittarla o venderla e investire i soldi in ETF: quanto potrebbe valere ogni scelta, in euro di oggi.

La tua casa

Quanto vale oggi la casa250.000 €

Affitto che potresti ottenere900 €

Al mese, prima delle tasse. Guarda gli annunci di case simili in zona.

Vedi il risultato tra15 anni

Vendita, costi e ipotesi (tocca per cambiarle)

Quanto l’hai pagata180.000 €

Tasse sul guadagno quando vendi0%

In Italia 0% se la possiedi da più di 5 anni o se ci hai abitato per la maggior parte del tempo; altrimenti 26% sulla plusvalenza (imposta sostitutiva dal notaio).

Costi di vendita5%

Agenzia e altri costi quando vendi, in % del prezzo.

Costi annui del proprietario1%

Manutenzione, assicurazione, IMU, spese condominiali, in % del valore. Li paghi sia se è vuota sia se è affittata.

Tasse sull’affitto21%

Con la cedolare secca: 21%, oppure 10% a canone concordato.

Mesi vuota all’anno1

Crescita del valore della casa all’anno2%

Rendimento netto dell’affitto 2,1% · basso

Tra 15 anni, cosa avresti, in euro di oggi:

Tenerla vuota valore della casa − costi pagati217.583 €

Affittarla valore della casa + affitto netto investito in ETF364.794 €

Venderla e investire in ETF tolti costi di vendita e tasse sul guadagno486.875 €

Venderla e investire in ETF risulta avanti, di circa 122.082 € sulla seconda scelta.

Entrata mensile da subito

443 €al mese dall’affitto, tolte tasse, costi e mesi vuoti

594 €al mese prelevando il 3% l’anno dagli ETF (la regola del 3%)

Se vendi oggi avresti circa 237.500 € da investire in ETF.

In euro di oggi (inflazione 2%). L’affitto cresce con l’inflazione; investire in ETF rende in media il 7% l’anno, non garantito. Non sono incluse le tasse quando vendi gli ETF più avanti, o la casa alla fine.

Quando conviene affittarla, e quando venderla e investire in ETF

Affittarla di solito conviene se…

L’affitto netto è almeno il 4% del valore all’anno.
Fare il padrone di casa non ti pesa, o paghi un’agenzia che lo fa.
Un giorno potresti volerci tornare a vivere.

Venderla e investire in ETF di solito conviene se…

L’affitto netto è sotto il 3% del valore.
Arrivano lavori grossi, tetto, facciata, impianti.
Gran parte del tuo patrimonio è già in case.

Non è solo una questione di soldi

Fare il padrone di casa è un lavoro: inquilini, riparazioni, ritardi nei pagamenti, mesi vuoti.
Un solo paniere: una casa è un bene solo in una sola città; gli ETF dividono i tuoi soldi su migliaia di aziende.
Vendere richiede tempo: per una casa servono mesi; gli ETF si vendono in un giorno.
I ricordi contano: se la casa per te significa molto, è un buon motivo per tenerla.

Le tasse da sapere in Italia

Affitto: cedolare secca al 21% (10% a canone concordato), oppure IRPEF. Vendita: nessuna tassa sul guadagno se la possiedi da più di 5 anni, o se è stata la tua abitazione principale per la maggior parte del tempo; altrimenti imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza, pagata dal notaio (o IRPEF). Le case ereditate sono esenti. Ogni anno: se non è la tua abitazione principale paghi l’IMU, anche se è vuota. Verifica sempre con un commercialista.

Le tasse cambiano, e variano. Le regole fiscali cambiano spesso, a volte ogni anno, e dipendono dal paese, dalla regione e dalla tua situazione personale. Quello che leggi qui è un riassunto generale, verificato a ottobre 2026: controlla sempre le regole in vigore con un commercialista prima di decidere.

Domande

E se ho ancora il mutuo?

Se vendi, il mutuo si chiude con la vendita e investi in ETF quello che resta. Se affitti, l’affitto deve coprire anche la rata. In pratica: più il tasso del mutuo è basso rispetto al 7%, meno cambia il confronto.

Meglio vendere ora o aspettare che i prezzi salgano?

Nessuno sa dove andranno i prezzi delle case. Se l’affitto netto è basso, aspettare ti costa ogni anno la crescita persa investendo in ETF. Prova il cursore “crescita del valore della casa” per vedere quanto dovrebbero salire i prezzi per recuperare.

I soldi della vendita li investo tutti subito?

Storicamente tutto subito è andato meglio circa 2 volte su 3. Dividerlo in 6–12 mesi costa un po’ in media, ma è più facile da vivere. Prima tieni un fondo emergenza, e investi in ETF solo i soldi che non ti servono per almeno 10 anni.

Prossimo passo: il tuo primo piano per investire in ETF

Rispondi a 3 domande e ottieni un piano su una pagina: quanto tenere in banca, quanto investire in ETF ogni mese e come impostarlo.

Crea il mio piano

Non è una consulenza finanziaria né fiscale. Stime educative con rendimenti medi costanti. Investire in ETF comporta il rischio di perdere denaro; anche prezzi e affitti delle case possono scendere. Verifica le regole o parla con un consulente qualificato.