Tengo una casa: ¿la alquilo o la vendo e invierto en ETF?
El piso del que te mudaste, una segunda vivienda, una casa que no usas. Quedártela, alquilarla o venderla e invertir el dinero en ETF: cuánto podría valer cada opción, en euros de hoy.
Tu casa
250.000 €
900 €
Al mes, antes de impuestos. Mira anuncios de casas parecidas en la zona.
15 años
Venta, gastos y supuestos (toca para cambiarlos)
180.000 €
21 %
En España la ganancia tributa en el IRPF del ahorro, del 19% al 30%. Exenta si tienes más de 65 años y es tu vivienda habitual, o si reinviertes en una nueva vivienda habitual en 2 años.
5 %
Inmobiliaria, plusvalía municipal y otros gastos al vender, en % del precio.
1 %
Mantenimiento, seguro, IBI, comunidad, derramas, en % del valor. Los pagas esté vacía o alquilada.
15 %
El alquiler tributa en el IRPF; si es la vivienda habitual del inquilino puede tener reducciones importantes, que cambian con la reforma de 2026.
1
2 %
Rentabilidad neta del alquiler 2,4 % · baja
Dentro de 15 años, lo que tendrías, en euros de hoy:
Dejarla vacía valor de la casa − gastos pagados217.583 €
Alquilarla valor de la casa + alquiler neto invertido en ETF377.663 €
Venderla e invertir en ETF descontando gastos de venta e impuestos sobre la ganancia462.121 €
Venderla e invertir en ETF sale ganando, por unos 84.458 € sobre la segunda opción.
Ingreso mensual desde hoy
493 €al mes del alquiler, descontando impuestos, gastos y meses vacía
564 €al mes retirando el 3% anual de los ETF (la regla del 3%)
Si vendes hoy tendrías unos 225.425 € para invertir en ETF, tras pagar 12.075 € de impuestos sobre la ganancia.
En euros de hoy (inflación del 2%). El alquiler sube con la inflación; invertir en ETF rinde de media un 7% anual, no garantizado. No se incluyen los impuestos al vender los ETF más adelante, ni la casa al final.
Cuándo gana alquilarla y cuándo venderla e invertir en ETF
Alquilarla suele ganar si…
El alquiler neto es al menos el 4% del valor al año.
No te importa ser casero, o pagas a una agencia para que lo haga.
Quizá quieras volver a vivir en ella algún día.
Venderla e invertir en ETF suele ganar si…
El alquiler neto es menor del 3% del valor.
Vienen obras grandes: tejado, fachada, instalaciones.
La mayor parte de tu patrimonio ya está en casas.
No es solo cuestión de dinero
Ser casero es un trabajo: inquilinos, reparaciones, impagos, meses vacía.
Una sola cesta: una casa es un solo bien en una sola ciudad; los ETF reparten tu dinero entre miles de empresas.
Vender lleva tiempo: una casa tarda meses en venderse; los ETF se venden en un día.
Los recuerdos cuentan: si la casa significa mucho para ti, es un buen motivo para quedártela.
Los impuestos a tener en cuenta en España
Alquiler: tributa en el IRPF; las reducciones por alquilar vivienda habitual cambian con el RDL 29/2026 (contratos desde el 1 de diciembre de 2026) y pueden ser muy altas si mantienes o bajas la renta. Vacía: si no es tu vivienda habitual ni está alquilada, pagas en el IRPF una imputación de rentas, en general el 2% del valor catastral (1,1% si está revisado). Venta: la ganancia tributa del 19% al 30%; exenta si tienes más de 65 años y es tu vivienda habitual, o si reinviertes en otra vivienda habitual en 2 años. Además, la plusvalía municipal. Consulta siempre con un gestor.
Los impuestos cambian, y varían. Las normas fiscales cambian a menudo, a veces cada año, y dependen del país, de la comunidad autónoma y de tu situación personal. Lo que lees aquí es un resumen general, revisado en octubre de 2026: comprueba siempre las normas vigentes con un gestor o asesor fiscal antes de decidir.
Preguntas
¿Y si todavía tengo hipoteca?
Si vendes, la hipoteca se cancela con la venta e inviertes en ETF lo que queda. Si alquilas, el alquiler tiene que cubrir también la cuota. En la práctica: cuanto más bajo sea el tipo de la hipoteca frente al 7%, menos cambia la comparación.
¿Mejor vender ahora o esperar a que suban los precios?
Nadie sabe hacia dónde irán los precios de la vivienda. Si el alquiler neto es bajo, esperar te cuesta cada año el crecimiento perdido invirtiendo en ETF. Prueba el control de “revalorización” para ver cuánto tendrían que subir los precios para compensarlo.
¿Invierto todo el dinero de la venta de golpe?
Históricamente, de golpe salió mejor unas 2 de cada 3 veces. Repartirlo en 6–12 meses cuesta un poco de media, pero se lleva mejor. Antes guarda un fondo de emergencia, e invierte en ETF solo el dinero que no vayas a necesitar en al menos 10 años.
Siguiente paso: tu primer plan para invertir en ETF
Responde 3 preguntas y obtén un plan en una página: cuánto dejar en el banco, cuánto invertir en ETF cada mes y cómo configurarlo.
No es asesoramiento financiero ni fiscal. Estimaciones educativas con rentabilidades medias constantes. Invertir en ETF conlleva el riesgo de perder dinero; los precios y alquileres de la vivienda también pueden bajar. Comprueba la normativa o habla con un asesor cualificado.
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